Många bostadsrättsföreningar drabbas hårt av pågående räntehöjningar såväl som av skenande el och fjärrvärmepriser. Aldrig förr har så många frågor ställts från både potentiella köpare av bostadsrätter såväl som från befintliga bostadsrättsinnehavare hur en förening kommer stå sig genom denna pågående kris. Och för många mäklare är det också en ovan situation att förklara föreningarnas nyckeltal och översätta detta till en lättförståelig hälsokontroll avseende föreningens ekonomi. Därför ska vi på ett så enkels sätt som möjligt förklara hur du tolkar bostadsrättsföreningarnas nyckeltal såväl som viktiga poster i Balans och Resultatrapporterna.
Med start för redovisning som avser år 2023 krävs idag att flertalet nyckeltal presenteras i föreningarnas årsredovisningar. Detta handlar om:
- årsavgift per kvadratmeter upplåten med bostadsrätt,
- skuldsättning per kvadratmeter,
- sparande per kvadratmeter,
- räntekänslighet
- energikostnad per kvadratmeter.
Även en kassaflödesanalys ska finnas med.
Dessa nya krav kommer göra det enklare att få en snabb överblick avseende en bostadsrättsförenings ekonomi. I detta kommer även en förenings sparande lyftas fram. Det vi kan börja med att konstatera är att dagens höjda räntor och ökade driftskostnader kommer tvinga många -för att sinte säga de flesta – bostadsrättsföreningar att höja sina avgifter. Men hur mycket denna höjning blir kommer variera stor mellan olika föreningar. Det är också viktigt att framhålla ett en förening måste klara av att göra mer än betala sina faktiska utgifter, de måste också även i svåra tider spara pengar för framtida underhåll. Förenklat kan man beskriva en bostadsrättsförenings verksamhet som bestående av tre olika områden:
- Driftskostnader
- Kapitalutgifter
- Slitage
De första två punkterna är relativt enkla att utläsa i föreningens årsredovisning men låt oss förklara mer detaljerat.
Driftskostnaderna
Dessa brukar ha en egen rad i föreningens Resultaträkning och vid behov kompletteras med mer specifik information i noterna. Alternativt kan Resultaträkningen innehålla de olika kostnadsposterna så som “sophämtning”, “elkostnad”, “fjärrvärme” samlade under en rubrik som lyder Driftskostnad. Oavsett så brukar dessa vara enkla att utläsa kostnaden för. Det är också vanligt att en förening presenterar ett nyckeltal där man delat föreningens totala driftskostnad med föreningens totala boarea på på så vis fått ut ett nyckeltal på hur stor föreningens totala driftskostnad är per kvm boarea. Då detta är en faktisk kostnad så brukar detta vara enkelt att utläsa. Tänk också på att vid behov ta höjd för de ökade kostnader för driften som senaste tidens höjningar avseende just el och fjärrvärme lett till.
Kapitalutgifter
Detta avser föreningens kostnader för de lån föreningen har. Enkelt förklarat föreningens räntekostnader. Föreningens lån kan ni utläsa från Balansräkningen där de är upptagna under posten Långfristiga lån. I det fall föreningen har lån som faller ut till omförhandling, alltså där bindningstiden löper ut, inom en 12månaderperiod ska föreningen presentera lånet som kortfristigt. Det ska då framkomma tydligt från noterna att det är just ett lån med kort löptid som avses samt vad föreningens avsikt med lånet är. Då mest troligt att omförhandla lånet och lägga om det på nytt. Nya riktlinjer gör också gällande att föreningar ska presentera hur lånen är fördelade, bindningstid samt aktuell räntesats på vardera lån.
Det finns flera bra riktlinjer att använda sig av för att bedöma en bostadsrättsförenings lånesituation. Ett av dessa är nyckeltalet skuldsättning i kronor per kvm boyta. En bostadsrättsförening brukar exempelvis bedömas som lågt belånad m den har mindre än 5000kr per kvm boyta. Har en bostadsrätt 5001 till 9999 kronor i lån per kvm boyta anses den vara medelhögt belånad och slutligen, en förening som har mer är 10.000 kronor i lån mer kvm boyta anses vara högt belånad. Detta nyckeltal ska framgå av föreningens årsredovisning.
Räntekänslighet är ett annat mycket viktigt nyckeltal föreningar ska presentera i sina årsredovisningar. Detta nyckeltal används för att bedöma hur mycket en förening behöver höja månadsavgifterna för varje procent räntan stiger. I dessa tider med snabba räntehöjningar är detta ett väldigt viktigt nyckeltal för att bedöma en förenings framtida ekonomiska situation. För vi får inte glömma att många av Sveriges bostadsföreningar ännu inte lagt om sina lån alternativt endast lagt om en liten del av sina lån. Det betyder att att föreningens ekonomi kan se ut på ett sätt idag men att den ekonomiska situationen om låt säga 1-2 år kan vara någonting helt annat. En bostadsrättsförenings räntekänslighet räknas ut genom att man delar summan av föreningens lånen med föreningens årliga intäkter och då får man fram skuldkvoten. Skuldkvoten visar hur många procent föreningen behöver höja månadsavgiften för varje procentenhet räntan stiger.
RÄKNEEXEMPEL
Om en bostadsrättsförening har lån på 30 miljoner kronor och får in 3 miljoner kronor i avgifter från föreningens medlemmar tar vi 30 miljoner / 3 miljoner och får då fram nyckeltalet 10. Detta betyder att föreningens skuldkvot är 10 och detta betyder i sin tur att månadsavgiften måste höjas med 10% om räntan på föreningens lån stiger med 1%.
Slitage
En bostadsrättsförening ska förvaltas enligt självkostnadsprincipen. Detta betyder att bostadsrättsföreningar, till skillnad från aktiebolag, inte ska gå med vinst utan har som syfte att bereda medlemmarna boende till så låg kostnad som möjligt samtidigt som fastighetens värde bibehålls. Självkostnadsprincipen innebär att varje medlem, i varje enskilt ögonblick, ska betala sin del av byggnadens slitage.
Ta som ett exempel att en förening investerar i ett nytt tak. Taket kostar 800.000kr att byta och det nya takets förväntade livstid är 40år. 800.000kr/40år blir 20.000kr per år. Detta betyder att föreningen har en skyldighet att avsätta 20.000kr per år avsett till att finansiera ett nytt framtida tak. Och notera särskilt att denna skyldighet gäller från samma ögonblick som det nya taket är på plats.
Detta betyder att även i nybildade bostadsrättsföreningar med nyuppförda byggnader har man en skyldighet att avsätta pengar för framtida underhåll, även om det framtida underhållet ligger långt fram i tiden.
Om en förening sköter sina avskrivningar på korrekt sätt betyder detta att föreningen har kostnadstäckning för alla sina kostnader och framtida underhållsbehov om deras resultat visar +/- 0 kr. Dock är det vanligt förekommande att bostadsrättsföreningar har orimligt långa avskrivningstider på byggnadsdelar vilket innebär att deras avskrivning inte motsvarar den faktiska kostnaden för framtida underhåll av byggnaden. Det är därför viktigt att kontrollera hur en bostadsrättsförenings avskrivningar sköts. Föreningens avskrivningar finns att utläsa i årsredovisningen under Redovisningsprinciper. Vanligtvis är avskrivningen någonstans mellan 1-2%. En förening som har en avskrivning på 1% avseende byggnaden anser att byggnaden inklusive byggnadskomponenter beräknas hålla i 100år. Har föreningen en avskrivning om 2% anser man att byggnaden inklusive byggnadskomponenter beräknas hålla i 50år.
Utöver det faktum att det är viktigt att säkerställa att avskrivningstiden är väl förankrad i verkligheten sett till tiden den specifika byggnadsdelen förväntas hålla är det också viktigt att ta höjd för att det i framtiden kommer bli dyrare att byta ut den aktuella komponenten. Att byta en fjärrvärmeväxlare om 20år kommer med stor sannolikhet kosta mer än det kostar att byta ut den idag. Detta beroende på inflationen.
De nya redovisningsprinciperna är också fokuserade på att belysa en förenings sparande. Sparandet använder man för att amortera eller för att sätta in på ett sparkonto för att finansiera framtida underhåll.
RÄKNEEXEMPEL
Nyckeltalet Sparande räknas ut genom att man tar årets resultat – avskrivningar samt kostnaden för årets reparationer och därefter delar summan men antalet kvadratmeter boyta i föreningen.
Hur stort sparandet ska vara varierar och behöver räknas ut för varje enskild förening. Det finns dock en rekommenderad generell nivå om lägst 200 till 300 kronor per kvadratmeter boarea. Men i många föreningar kan sparandet behöva vara högre än såhär.
Summering
Nu när vi har koll på en förenings tre olika verksamhetsområde, Driftkostnader, Kapitalkostnader, Slitage, kan man använda detta till att räkna ut vad vad en rimlig månadsavgift är i en specifik förening. Denna uträkning är endast en grov uppskattning men ändå ett bra sätt att bedöma vad en rimlig månadsavgift för en specifik bostadsrätt är. Om vi utgår från att en bostadsrättsförening har totalt 5.000 kvm boyta. Om denna förening har en total driftkostnad som uppgår till 1.250 000kr så betyder det att driftkostnaden blir 250 kronor per kvm boyta. I samma förening har man en årskostnad avseende kapital som uppgår till 1 miljon kronor. Tar vi 1 miljon kronor och delar med 5.000 kvm boarea får vi fram en kapitalkostnad om 200 kronor per kvm boyta. Har samma föreningen slitagkostnader, dvs avskrivningar på 1.250 000 miljoner kronor blir slitaget per kvadratmeter 250 kronor. I denna förening kan vi alltså konstatera – med denna grova uppskattning – att en rimlig månadsavgift bör vara 250kr avseende driftkostnaden, 200kr avseende kapitalkostnaden, 250kr avseende slitaget. Totalt 700kronor per kvadratmeter. Är det då en bostadsrätt om 60kvm är en rimlig månadsavgift cirka 3.500 kronor per månad.
